7月28日，房地产板块午后突然异动，万通发展、华发股份、阳光城、中洲控股、阳光股份、滨江集团、荣盛发展等个股大涨。
可以发现，此次异动的个股阳光城、中南建设等基本都为民营房企，以“招保万金”国资为代表的地产龙头公司却毫无表现，这是否意味着房企已经迎来困境反转的估值修复行情？本文将重点解析。
行业基本面依旧弱势，困境反转言之过早
房地产行业的复苏最关键的指标是销售数据。根据国信证券整理的相关数据来看，销售数据总体在修复的过程，然而日频数据在走弱。
2022年1-6月商品房销售额累计66072亿元，同比-29%，较前值收窄6个百分点；销售面积累计68923万平方米，同比-22%，较前值收窄3个百分点。
单月值同比降幅收窄明显，2022年6月商品房销售额17735亿元，同比-20.8%，较前值收窄19个百分点；销售面积18185万平方米，同比-13%，较前值收窄15个百分点。销售均价持续修复，2022年1-6月，商品房销售均价为9586元/㎡，同比-6%，较前值收窄8个百分点，环比+0.6%，延续修复态势。
从日频数据跟踪来看，销售回暖趋势走弱。2022年截至7月22日，30城商品房成交面积为8256万㎡，同比-32%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-36%、-36%、-32%、-14%。样本城市中，上海、江阴、深圳、惠州商品房累计成交面积同比降幅收窄较为明显。
那为何近期房地产板块频频异动呢？招商证券认为近期板块重回上涨原因有
市场预期将会出现更有效的房地产保交楼和纾困政策，同时预期需求端政策将针对改善型需求更早释放；
7月第三周左右，销售数据并未出现观望情绪升温导致的超预期下滑，反而好于7月上半月；
国常会提出“金融机构对受疫情影响的个人消费贷款采取更加灵活的安排“，市场认为此将降低系统性风险发酵的可能。
从这三点理由来看，目前市场的上涨主要由于政策面的事件驱动而不是源自于基本面的反转，所以认为房企已经困境反转的观点是基本错误的。
民营房企中报预报并不理想，博弈行情风险大
房地产板块中期业绩承压。受到行业景气度影响，2022年上半年大多数房企业绩承压。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的81家公司中，业绩预增公司5家，占比6%；业绩扭亏公司6家，占比7%；业绩略增公司2家，占比2%；业绩预减公司24家，占比30%；业绩首亏公司22家，占比27%；业绩续亏公司22家，占比27%。
目前来看，A股房地产民企中中报预报几乎全军覆没，而且自6月以来包括绿地控股、富力地产在内等多家房企评级遭海外评级机构下调；奥园、金科、富力地产、绿地控股、龙光控股、世茂、恒大等多家房企债券寻求展期。目前，地产债表现分化较大，民营房企风险仍在释放，在销售等基本面没有本质的改善情况下，对民营房企投资仍需谨慎。结合稳增长目标，国联证券预计下半年房地产政策有望继续放松，房地产行业或从去杠杆转向稳杠杆。
房地产板块现在可以说几乎唯一的优点便是估值低，按昨天收盘日计，板块2022年动态PE为3倍，比2019年1月3日的底部估值水平低11%，仍处历史最低水平。
重回博弈，关注销售复苏节奏。当前行业基本面弱势延续，信用危机也并未完全渡过。月度销售数据恶化程度虽在趋缓，但从高频数据看，销售回暖动能仍显不足，居民收入、房价上涨预期等指标均为多年来最低。基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线。
销售尽快企稳复苏是当下房地产行业几乎所有问题的根本答案，后续需更加关注行业基本面的变化情况以及房企的经营状况，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。8月组合国信证券推荐滨江集团、绿城中国、贝壳-W、招商积余。
招商证券建议大家沿着基本面主线布局稳健型标的而非博弈资产救赎型标的。当前周期特征下，并不具备过去房价大幅上涨救赎劣质资产的条件，“高质量”周转的“管理红利”模式或具备护城河优势。在此基础上建议关注：
a.“稳增长”主线下“持续内生性现金流创造能力”龙头“招保万金中华龙”；
b.销售复苏后货值弹性较大的地方区域型国企，如建发股份等；
c.精选“有质量的杠杆”的高杠杆民企，等到销售右侧确立明显可布局；
d.资源型公司仍可获稳健回报，如华侨城A等。
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